不動産売却の価格はどう決まる？査定額・売り出し価格・成約価格を解説

不動産を売買するときに、やはり一番に気になるのが価格です。不動産の価格はさまざまな要因で変動するものですが、複数の基準が存在し、そこからおおよその不動産の価格を割り出すことが可能です。売却にあたっては「査定額」「売り出し価格」「成約価格」という3つの価格があり、それぞれ意味や決まり方が異なります。

　このコラムでは、不動産の売却を検討している方に、不動産の価格を決める基準となるものや査定額・売り出し価格・成約価格の違い、価格設定の際に注意したいポイント、その調べ方や価格設定の際の注意点についてご説明します。売買価格は実際に取引が確定するまで決まりませんが、価格の基準や調べ方を知っておくことで、おおよその相場を把握でき、今後の売却計画を立てやすくなります。ぜひ、納得のいく不動産売却にお役立てください。

目次
1．査定額・売り出し価格・成約価格の違い
2．不動産会社が査定額を算出する基準とは？
3．売り出し価格はどう決まる？査定額との違い
4．成約価格はどう決まる？売り出し価格との違い
5．価格設定で失敗しないための３つの注意点
6．まとめ｜相場と査定額を参考に、納得できる売り出し価格を決めよう！

1．査定額・売り出し価格・成約価格の違い

不動産売却の価格はどう決まる？査定額・売り出し価格・成約価格を解説

不動産売却では、「査定額」「売り出し価格」「成約価格」という3つの価格が登場します。それぞれ意味が異なるため、違いを理解したうえで売却計画を立てることが大切です。

①査定額とは

査定額とは、不動産会社が物件の【立地条件】【築年数】【建物の状態】【不動産市場の動向】などをもとに算出する、売却価格の目安です。不動産会社によって査定方法や評価が異なるため、提示される金額に差が生じることもあります。査定額は、実際に売れることを保証する金額ではないため、算出根拠も確認しましょう。

②売り出し価格とは

売り出し価格とは、不動産を市場で売り出す際に設定する価格です。不動産会社の査定額や周辺相場、売主の希望価格、売却したい時期などを踏まえて決定します。売主の希望を反映できますが、相場から大きく離れた価格に設定すると、購入希望者が集まりにくくなる場合があります。

③成約価格とは

成約価格とは、売主と買主が合意し、売買契約が成立した価格です。売り出し価格と同額で成約することもあれば、購入希望者との価格交渉によって異なる金額になることもあります。実際に取引が成立した価格であるため、周辺の成約事例を調べることは、自分の不動産の売却価格を検討するうえで重要な参考情報になります。

このように、査定額は売却価格の目安、売り出し価格は販売時の設定価格、成約価格は実際に取引が成立した価格です。それぞれの違いを把握し、相場や物件の条件を踏まえて売り出し価格を検討しましょう。

2．不動産会社が査定額を算出する基準とは？

不動産売却の価格はどう決まる？査定額・売り出し価格・成約価格を解説

不動産会社は、物件のさまざまな条件を確認し、周辺の取引事例や市場動向と比較しながら査定額を算出します。具体的には、次のようなポイントが評価の対象となります。

■立地条件：最寄り駅やバス停までの距離、周辺の商業施設、学校などの生活利便性
■土地の条件：面積、形状、接道状況、日当たりなど
■建物の状態：築年数、間取り、設備の状態、劣化状況、リフォーム履歴など
■不動産市場の動向：周辺の成約事例、競合物件の状況、地域の需要と供給のバランスなど

これらの評価基準は、土地・戸建て・マンションといった物件の種類によっても異なります。例えば、マンションでは管理状況や階数、戸建てでは建物の状態や土地の形状なども重要な判断材料となります。

また、査定方法には、物件情報や市場データをもとに算出する「机上査定」と、不動産会社の担当者が現地を訪問して建物の状態や周辺環境などを確認する「訪問査定」があります。机上査定は手軽に依頼できる一方、訪問査定では現地の状況を踏まえた、より具体的な評価を受けられます。

査定を依頼する際は、提示された金額だけでなく、どのような取引事例や評価基準をもとに算出されたのかも確認しましょう。査定額の根拠を理解することで、自分の不動産の価値を把握し、売り出し価格を検討する際の判断材料にできます。

3．売り出し価格はどう決まる？査定額との違い

不動産売却の価格はどう決まる？査定額・売り出し価格・成約価格を解説

不動産の売り出し価格は、不動産会社の査定額を参考にしながら、売主の希望や売却の目的に合わせて決定します。査定額と同じ価格で売り出すケースもあれば、価格交渉を見越して少し高めに設定するケースもあります。査定額をそのまま売り出し価格にする必要はなく、最終的な売り出し価格は、売主の意向を踏まえて決定します。

不動産会社と相談しながら、周辺の相場や売却条件とのバランスを考え、納得できる価格を設定することが大切です。

売り出し価格を決める際は、主に次の3つのポイントを意識しましょう。

① 査定額の根拠を確認する

不動産会社から提示された査定額に納得できたら、その金額を売り出し価格の目安にしましょう。査定額の根拠となった周辺の成約事例や物件の評価ポイントを確認し、価格設定に納得できるか判断することが大切です。査定額は必ずその価格で売れることを保証するものではありませんが、根拠が明確で周辺相場とも合っていれば、売り出し価格を決める際の有力な判断材料になります。

不動産の価格を把握する際は、土地や戸建ての場合、国土交通省が公表する「公示地価」(参照：不動産ライブラリ）も参考になります。公示地価は、毎年公表される標準地の価格で、土地の価格水準を把握するための指標です。あわせて紹介するとよい価格指標になります。

【参考】査定額と合わせて比較すると良い価格指標

■公示地価：国が公表する標準地の価格
■基準地価：都道府県が公表する基準地の価格
■実勢価格：（実際の取引価格）：実際に売買が成立した価格

② 売却したい時期に合わせて価格を設定する

売却を急いでいる場合は、周辺の成約事例や競合物件を参考に、購入希望者が検討しやすい価格に設定することが重要です。一方、売却までに十分な時間を確保できる場合は、希望価格から売り出しを始め、問い合わせ状況を見ながら価格を見直して変更する方法もあります。

ただし、相場より高すぎる価格では問い合わせが集まりにくく、売却までに時間がかかることもあります。売却したい時期と市場の動向を踏まえ、無理のない価格設定を行いましょう。

③価格交渉を想定する

売り出し価格は、購入希望者からの価格交渉を受けることも想定して検討する必要があります。ただし、交渉を見越して相場から大きく離れた高額な価格を設定すると、問い合わせが集まりにくくなる場合もあるため注意しましょう。

４．成約価格はどう決まる？売り出し価格との違い

不動産売却の価格はどう決まる？査定額・売り出し価格・成約価格を解説

成約価格とは、不動産の売買契約が成立した際に、売主と買主の間で合意した実際の取引価格です。売り出し価格は売主が設定する販売価格であるのに対し、成約価格は購入希望者との交渉を経て決まります。

例えば、3,000万円で売り出した物件に対して、購入希望者から2,900万円で購入したいと申し出があった場合、売主がその条件に合意すれば、成約価格は2,900万円となります。一方、値下げに応じず、双方が3,000万円で合意すれば、売り出し価格と成約価格は同じになります。

このように、成約価格は売り出し価格だけで決まるものではなく、購入希望者からの申し出や売主の判断によって変わります。売り出し価格と成約価格の違いを理解し、価格交渉も想定しておくことが大切です。

5．価格設定で失敗しないための３つの注意点

不動産売却の価格はどう決まる？査定額・売り出し価格・成約価格を解説

不動産売却では、価格設定が売却期間や最終的な売却金額に影響します。希望する金額で売却するためにも、次の3つのポイントを押さえておきましょう。

① 査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される査定額に差が出ることがあります。しかし、査定額が高いからといって、その価格で売却できるとは限りません。査定額の算出根拠や販売戦略、周辺の成約事例などを比較し、納得できる説明をしてくれる不動産会社を選びましょう。

② 相場から大きく離れた価格を設定しない

希望する金額で売却したいからといって、周辺相場から大きく離れた売り出し価格を設定すると、購入希望者から選ばれにくくなります。問い合わせが集まらず売却期間が長引くと、結果的に値下げが必要になることもあります。周辺の競合物件や成約事例を確認し、市場に合った価格を設定することが大切です。

③ 売却にかかる費用を踏まえて価格を決める

不動産売却では、仲介手数料や印紙税、住宅ローンの一括返済に伴う費用、譲渡所得税などが発生する場合があります。売却価格がそのまま手元に残るわけではないため、売却にかかる費用や住宅ローンの残債を事前に確認しましょう。売却後に必要な資金を把握しておくことで、価格交渉の際にも判断しやすくなります。