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相続したアパートは「売却」と「賃貸経営」どちらが最適？メリットとデメリットをプロが解説！
親が亡くなって賃貸アパートを相続したものの、「このまま賃貸経営を続けた方がいいのか」「いっそのこと売却した方がいいのか」と悩まれる方は少なくありません。
特に、これまで賃貸経営をしたことがない方にとっては、入居者対応、家賃管理、掃除や修繕、空室対策など、分からないことも多いものです。
相続した賃貸アパートをどうするかは、単純に「売却した方が得」「持ち続けた方が得」と決められるものではありません。
この記事では、相続した賃貸アパートについて、売却する場合と賃貸経営を継続する場合、それぞれのメリット・デメリットと状況別の判断ポイントを売却のプロが解説します。
１． 究極の2択と4つの確認すべきポイント
アパートを相続し、相続登記完了後に待っているのは、「所有し続けてアパート経営を継続・安定させるか」、それとも「手放して現金化するか」という「究極の2択」です。
どちらが正解かは、アパートの状態や経営状況、ご自身の目的によって全く異なります。 この２択で迷う際に、確認すべきポイントを４つ解説します。
①アパートの現状を把握する
家賃収入が安定していて、利回りが高い物件であれば、相続して保有する価値があります。一方、空室が多く、修繕費を差し引くと赤字になっているような場合は、売却を検討するほうがリスクを減らせることもあります。また、地域の賃貸需要も大きな判断材料です。観光地や大学周辺などエリアによって需要が偏る地域では、立地による差が特に大きいため、周辺の入居状況も調べておきましょう。
《状態の確認ポイント》
・築年数
・立地
・入居率【入居している部屋数 ÷ 総戸数 × 100 】
・収益性（利回り）【年間家賃収入 ÷ 物件価格】
・物件の状態 ( 経営継続する場合、修繕が必要か ）
②修繕や維持費を把握する
築年数の経過に伴い、外壁塗装や設備交換などの修繕・維持コストは増加します。築20年以上の物件では、大規模修繕で数百万円単位の費用がかかることもあります。
空室が続くと固定支出も増えるため、維持費の事前計算が重要です。
修繕計画の立案が難しい場合は、専門会社へ相談しましょう。なお、悠悠ホーム不動産では売買だけでなく賃貸管理部署も備えており、修繕計画から管理・運用までワンストップでサポート可能です。
③アパートのローン残高を確認する
アパートにローンが残っている場合は、残債や返済計画を確認し、家賃収入でまかなえるかを把握することが重要です。返済が難しい場合は売却による返済や相続放棄などの選択肢を検討し、早めに銀行や不動産会社などの専門家へ相談しましょう。
④相続時に発生する主な税金を事前に確認する
アパートを相続するときには、複数の税金が関係してきます。相続の際にかかる主な税金についてみていきましょう。
相続税
相続財産全体の価値に応じて課税されます。アパートなどの不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価されますが、実勢価格より低く算定されるため、現金よりも節税効果が高いことも。
ただし、土地の評価方法（小規模宅地の特例など）や借家人がいる場合の減額制度を正しく使わないと、余分な税金を払うリスクも注意しましょう。
相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納税する必要があります。期限を過ぎると加算税や延滞税がかかるため注意しましょう。
固定資産税
相続後にアパートを所有し続ける場合、毎年固定資産税がかかります。古い建物でも土地部分に課税されるため、維持する限りは継続的なコストが発生します。
所得税
相続後にアパート経営を引き継ぐと、家賃収入は「不動産所得」として課税対象になります。経費（修繕費・管理費・減価償却費など）を差し引いた上で毎年確定申告する必要があり、税務処理の知識が求められます。修繕費や管理費などを経費として計上できる一方、申告を忘れると追徴課税の対象になることもあります。
税金の計算や書類の作成が難しい場合は、税理士に相談してサポートを受けるのがおすすめです。特に、相続税と所得税を同時に扱うケースでは、専門家の助言で大きく節税できることもあります。なお、悠悠ホーム不動産では税理士のご紹介も行っております。不動産取引と税金の両面から、ワンストップでサポートが可能です。
2. 「 売却 」するメリット・デメリット
相続したアパートの売却は、手元にまとまった現金を確保し、経営のプレッシャーや管理の手間から解放されるという大きな魅力があります。しかし、売却には時間や費用がかかるうえ、将来にわたる継続的な家賃収入を手放すことにもなります。
「とりあえず売ってしまおう」と急いで決断する前に、メリットとデメリットの両面を正しく理解することが重要です。ここでは、アパートを売却した場合に生じる具体的なメリットとデメリットをそれぞれ解説します。
①売却する際のメリット
売却する場合のおもなメリットは、以下の３点です。
⑴遺産分割がしやすい
売却して現金化することで、遺産分割を公平かつ円滑に進めやすくなります。遺産分割協議でもめそうな場合は、換価分割（売却して現金で分ける方法）が有効な解決策になり得るでしょう。
⑵管理・運営、残ローン返済の負担から解放される
売却することで、アパートの管理・運営の負担もなくなります。アパート経営の経験がない場合や、本業との兼業が難しい場合は、売却が有効な選択肢になります。
アパートにローンが残っている場合は、売却によってローンを完済できる可能性があります。「空室が続いたら、毎月のローンを返せるだろうか」「足りない分を自分のポケットマネー（貯蓄）から補填しなければならないのでは…」といった、アパート経営につきまとう資金繰りのプレッシャーから解放されることは、売却を選ぶ大きな理由となり得ます。
⑶固定資産税や修繕費などの維持費から解放される
毎年の固定資産税に加え、設備の修繕費や建物の維持管理費など、継続的な負担が発生します。 売却することで、こうした維持費や管理の手間から解放され、将来的な大規模修繕などの予想外の出費がなくなることがメリットです。
②売却する際のデメリット
一方、売却には以下の３つのデメリットがあります。
⑴収益源の喪失
相続したアパートを売却すると、それまで毎月得ていた家賃収入がなくなります。アパート経営を継続していれば、入居者がいる限り継続的な収入を得られる可能性がありますが、売却するとその収益源を失うことになります。売却でまとまった現金を得られる一方、将来的な家賃収入と比較して、どちらが自分にとって有利かを考えることが大切です。
⑵売却の手間と費用がかかる
アパートの売却には、不動産会社への査定依頼や媒介契約、買主との条件交渉、契約・決済など、さまざまな手続きが必要です。また、仲介手数料や登記関連費用、場合によっては譲渡所得税などの税金が発生することもあります。売却価格だけでなく、売却にかかる費用や手間も含めて検討することが重要です。
⑶希望より安い価格での売却もある
不動産は、必ずしも希望した価格で売却できるとは限りません。築年数や建物の状態、立地、周辺の需要などによっては、想定していたよりも低い価格になる可能性があります。特に、早期売却を優先すると価格を下げる必要が生じるケースもあります。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な相場を把握しておくことが大切です。
３. 「賃貸経営」を続けるメリット・デメリット
①賃貸経営を継続するメリット
経営を継続する場合のおもなメリットは、主に以下のふたつです。
⑴継続的な収入源を得られる
アパート経営を引き継ぐことで、毎月の家賃というまとまった現金が継続して手元に入ってきます。とくに立地が良く入居率が高い物件であれば、長期にわたって安定した収益が見込めます。給与や年金とは別の太い柱ができるため、ご自身の老後の生活資金や、ゆとりある暮らしを支える強力な収入源となるでしょう。
⑵安定した「不労所得」を得ることができる
自分が働かなくても収入が入ってくる「不労所得」である点も大きな強みです。通常、不動産投資を始めるには何千万円も借金をしてゼロから建物を建てるリスクが伴いますが、相続の場合は「すでに稼いでくれる建物がある」という非常に有利な状態からスタートできます。日々の労働や多額の借金という負担を負うことなく、安全に将来の資産づくりを進めることができます。
⑶土地を手元に残して置ける
アパートを売却せずに賃貸経営を継続することで、「土地」というもっとも強い武器を手元に残すことが可能です。そのため、将来的に土地の価値が上がった場合に売却したり、老朽化に伴う建て替えなど、活用方法の幅が広がります。 土地を手放すことなく、入居者からの家賃収入を得られるため、土地を活用しながら収益化できるのがメリットです。また、将来的に土地の価値が上がった場合には、建て替えなど、別の活用方法を検討することもできます。すぐに土地を現金化するのではなく、将来の選択肢を残しながら資産を保有できる点は、賃貸経営の安心材料のひとつです。
②賃貸経営を継続するデメリット
一方、経営の継続にはデメリットもあります。主なものは、以下のとおりです。
⑴遺産分割が難しい
アパートは不動産であるため、現金のように簡単に分割できません。誰がアパートを相続するか、遺産をどのように分割するかでトラブルになる恐れがあります。
相続人同士で共有名義にし、共同で経営するという方法もありますが、将来の修繕や売却の際の運営方針を巡って意見が対立し、後々トラブルになることも少なくありません。 トラブルを解決・回避するためには、一人がアパートを引き継ぐ代わりに他の相続人に現金を支払う「代償分割」や、アパートを売却して現金で分ける「換価分割」を検討しましょう。また、手続きを始める前に、まずは亡くなった方の意思が記された「遺言書の有無を確認する」こともトラブル防止の重要なポイントです。
⑵維持管理の負担が大きい
アパート経営には、物件の維持管理や入居者対応などの手間がかかります。賃貸経営の経験がない相続人にとっては、これが大きな負担となる可能性があります。その際に、管理会社に委託すれば、自分の負担をかなり減らせますが、ゼロにできるわけではありません。その場合、委託費用もかかります。
⑶赤字転落リスクが高い
入居者がいなくなる《空室リスク》も、常にあります。とくに築年数が経った古いアパートの場合は、入居者を集めるのが難しく、赤字に転落するリスクも考慮しなければなりません。また、サブリース（業者が一括で借り上げて、転貸するサービス）契約で空室リスクを下げ、一定の収入を確保する方法もあります。ただし、適用には一定の基準を設けているケースも多く、会社により賃料設定や契約条件が異なりますので、ご自身に合った管理会社選定をすることがポイントになります。
４．売却・経営継続だけじゃない！「第3の活用法」も視野に
相続したアパートのその後の選択として、実は「経営を続ける」か「売却する」かの2択だけではありません。建物の状態や立地、将来的な収益性によっては、建物を解体して土地を別の方法で活用する選択肢もあります。また、相続そのものを受けない「相続放棄」という方法もあります。それぞれの特徴を知り、自分に合った選択肢を検討しましょう。
①解体して他の活用方法を検討する
築年数が古く修繕費がかさむアパートや、現在の建物では十分な収益が見込めない場合は、建物を解体して土地を別の方法で活用することも選択肢の一つです。
アパートを解体して、その土地をいったん更地にすると、アパート経営以外の収益機会を創出できるかもしれません。例えば、下記のような活用法があります。
土地活用事例
・単身者が多いエリア ⇒ コインランドリー
・駐車場需要が高いエリア ⇒ コインパーキング
・事務所ニーズがあるエリア ⇒ シェアオフィス
また、将来的に戸建て需要が増加する見込みがある地域なら、新たに戸建て賃貸住宅に建て替えることも選択肢になるでしょう。とくに、家賃収入が減ったり修繕費用が増えたりして収益性が下がっている古いアパートは、土地を別の用途に転換することで、より高い収益を得られる可能性があります。
古いアパートは、修繕が追いつかず、空室が増え、どんどん収益が下がる負のスパイラルに陥ることもあります。解体してリセットすることでこの問題を解消すれば、新しい土地活用に進めるでしょう。また、悠悠ホーム不動産では、戸建て賃貸「sumika」の建築にも対応しておりますので、土地の新たな活用方法としてぜひご検討ください。
②相続を放棄する
アパートだけでなく、相続財産全体を確認したうえで、財産を引き継がない「相続放棄」を選択する方法もあります。多額の借入金が残っている場合や、維持・管理がかなり難しい不動産を抱えている場合などに検討されます。ただし、相続放棄は原則として「相続の開始を知った時から3か月以内」に家庭裁判所へ申述する必要があるため、早めの判断と専門家への相談が重要です。
5．プロがおススメする、状況別のパターン
1.「売却」を選んだ方が良いケース
①築年数が古く、大規模修繕が迫っている
築30年、40年を超えてくると、外壁や屋根の補修、給排水管の交換など、数百万円から一千万円規模の修繕費が必要になるケースが少なくありません。「わずかな家賃収入を得るために、手出しで多額の費用を払う」という本末転倒な状態になる前に、早めに手放して現金化した方が、トータルでの損失を防げます。
②アパートが遠方にあり、管理の目が届かない
自身が住んでいる場所から遠いアパートを相続した場合、定期的な見回りや清掃、トラブル発生時の迅速な対応が困難です。遠方の物件の場合は、入居者対応や建物の管理を任せられる管理会社に委託することで、負担を軽減できます。現時点で管理を委託されている方は、対象物件のエリアに精通した、より近隣の管理会社への変更を検討されるのが賢い選択です。
③相続人が複数いて、遺産分割でもめそう
アパートを兄弟などで共有名義にする場合は、将来的なトラブルに注意が必要です。将来「売りたい」「貸し続けたい」と意見が分かれたり、修繕費用の負担割合をめぐって揉めたりするケースもあります。売却して現金化し、それぞれで分け合う「換価分割」も、親族間のトラブルを防ぐ方法のひとつです。
2.「賃貸経営」を継続した方が良いケース
①圧倒的に立地条件が良く、賃貸経営の難易度が低い
最寄り駅から徒歩10分以内、周辺に大学や大きな商業施設がある、再開発の予定があるなど、今後も長期的に高い賃貸需要が見込めるエリアであれば、手放すのはもったいない「優良資産」です。入居希望者が継続的に見込まれるため、安定した不労所得を得られ、老後の生活の大きな支えになるでしょう。
②築年数が浅く、当面は大きな修繕費用がかからない
築10年〜15年以内など比較的新しい物件や大規模修繕を終えて間もない場合は、数年間突発的な高額出費のリスクが低いです。現在の家賃収入から維持費や税金を差し引いても、毎月しっかり手元にお金が残る状態なら、そのまま保有し続けるのが吉です
③不動産経営のノウハウがあり、資金にゆとりがある
自身が不動産投資の経験がある、あるいは手持ち資金に十分なゆとりがあり、空室対策のリフォームなどに投資できる余裕がある場合は有利です。現在の入居率が低くても、優秀な管理会社を見つけて適切にテコ入れを行えば、高利回りの資産に生まれ変わらせることも可能です。
④信頼できる管理会社が管理してくれている
「賃貸経営は管理で決まる」と言われるほど、委託する管理会社の力量は経営の成否を分ける重要な鍵となります。実際に担当者と顔を合わせ、これまでの高い入居率を維持できた実績や、空室が発生した際に迅速に対処・改善できるスピード感や、物件価値を高める具体的な提案力があるかを丁寧に見極めることが、信頼できるパートナー選びの第一歩です。
裏を返せば、最適な管理会社へと切り替えるだけで、相続したアパートが劇的に高利回りの優良資産へと生まれ変わるケースも決して少なくありません。
６． まとめ：最適な選択はプロに相談 !
この記事では、福岡を中心に多くのアパートの売却や運用をサポートしてきた悠悠ホーム不動産が、相続したアパートの「売却」と「賃貸経営継続」のメリット・デメリットや、状況別の最適な選択についてわかりやすく解説しました。
相続したアパートは、売却すればまとまった現金が手に入り、管理の苦労や将来の不安から完全に解放されるメリットがあります。一方で、賃貸経営を続ければ長期的な家賃収入や節税効果を得られる強みがあります。しかし、判断を先送りにしてしまうと、老朽化による莫大な修繕リスクや、空室による損失が膨らんでいくというデメリットが潜んでいます。だからこそ、信頼できるプロに相談して、自身の不動産の正確な価値と将来の収益の可能性をいち早く把握することが、後悔しない選択の鍵となります。
悠悠ホーム不動産には、不動産売却やアパート経営のサポートにおいて業界で10年以上の経験があるベテランスタッフが多数在籍しています。現状のままの高価買取はもちろん、買取後に自社でリノベーションをおこない価値を高めることも可能です。
「古いアパートだから売れるか心配」「とりあえず今の査定額と、貸し続けた場合のシミュレーションを見比べてみたい」など、まだ方向性が決まっていなくても全く問題ありません。お客様にとって一番お得で安心できる選択肢をご提案いたしますので、まずはお気軽に相談窓口よりお問い合わせください。
