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【相続した実家を売却するには？】失敗しない流れと不動産会社選びのポイント
親族が亡くなり、長年親しまれた実家を相続したものの、「自分はすでにマイホームを持っている」「遠方に住んでいて管理ができない」「売却したいけれど、古い家だし荷物もそのままで何から始めればいいかわからない」と悩む方は少なくありません。
一戸建ての実家の売却は、名義変更の手続きや親族間での話し合いなど、通常の不動産売却とは異なる相続ならではの手順が必要です。また、空き家のまま放置すると固定資産税や維持管理の手間がかかり、建物の価値もどんどん下がってしまいます。
この記事では、大切な実家を損せず、一番賢く手放すための「基本の流れ6ステップ」や、古い家を無理に解体せず現状のままで価値を最大化して売却する秘訣について分かりやすく解説します。
1．相続した実家を売る前の３つの確認ポイント
一戸建ての実家を売却する前には、いくつか確認しておきたい大切なポイントがあります。事前にここを整理しておくことで、その後の売却手続きが劇的にスムーズになります。
① 相続登記（名義変更）が済んでいるか確認する
まず、確認したいのが実家の名義です。実家が亡くなった方の名義のままでは法律上、売却することができません。そのため、必ず相続人の名義へ変更する「相続登記」が必要になります。2024年4月からは相続登記が義務化されているため、早めに手続きを進めましょう。
② 相続人全員の同意を得る
実家を誰が引き継ぐのか、あるいは売却した代金をどのように分けるのか、相続人が複数いる場合は事前に全員で話し合っておくことが大切です。 共有名義になる場合、相続人全員の同意がないと売却活動が進められないため、後々のトラブルを防ぐためにも最初の合意形成が重要になります。
③ 実家の「価値」を把握する
話し合いの方向性が見えたら、次は不動産会社に査定を依頼し、「この実家は今、一体いくらで売れるのか？」という本当の価値を正確に把握しましょう。 実際の市場価値や、最終的にいくら手元に残るかという具体的な数字を全員が共有することで、親族間の話し合いもより現実的でスムーズになり、納得のいく売却計画を立てやすくなります。
【要注意】解体やリフォームは、まだ絶対にしない！
実家の価値が正確に分からないうちから、「古い家だから先に壊して更地にしよう」「綺麗にリフォームしてからじゃないと売れないかも」と、自費で大金を払って手を加えるのは絶対にやめてください！
なぜなら、解体して更地にすると「固定資産税が最大6倍に跳ね上がる」リスクがあるほか、国が用意している強力な空き家の節税特例（3,000万円特別控除）が活用できなくなってしまう恐れがあるからです。せっかくかけたリフォーム費用も、売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
２．相続した不動産を売却する流れ【 基本の６ステップ 】
相続した実家を売却する場合、一般的な売却とは違って「相続ならではの手続き」が最初に入ってきます。 難しく感じるかもしれませんが、下記の６ステップを順番に進めていけば大丈夫です。全体の手順を分かりやすく解説します。
ステップ①：まずは「誰が引き継ぐか」(相続人）を決める
まずは、亡くなった方の遺言書があるかを確認し、戸籍謄本などを集めて「誰に相続する権利があるのか（相続人）」をはっきりさせます。 相続人が複数いる場合は、全員で「この実家を誰が引き継ぐか」「実家を売ったお金をどう分けるか」を話し合います（遺産分割協議）。最初に全員でしっかり話し合っておくことが、後々のトラブルを防ぐ一番のポイントです。
ステップ②：不動産の名義を自分に変える（相続登記）
話し合いで引き継ぐ人が決まったら、実家の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続き（相続登記）を行います。 名義が亡くなった方のままでは法律上、家や土地を売ることができません。そのため、この名義変更は必須です。なお、法改正により相続登記は義務化されています。放置するとペナルティの対象になることもあるため、早めに済ませておきましょう。
【要注意】名義変更（相続登記）をしないとどうなる？
「手続きが面倒だから」「お金がかかるから」と名義変更を後回しにして放置してしまうと、以下のような深刻なペナルティやトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
- □ 罰則（過料）の対象になる：2024年4月から相続登記が法律で「義務化」されました。相続を知った日から3年以内に手続きを行わないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）を科される可能性があります。
□ 売却も活用も一切できない：名義が亡くなった方のままでは、不動産を売ることも、担保に入れてリフォーム資金を借りることもできません。いざ売りたいというチャンスを逃す原因になります。
□ 相続人が雪だるま式に増えて、親族間で揉める原因に： 放置している間に次の相続が発生してしまい、権利が子どもや孫へと枝分かれします。数年後には「顔も知らない親戚一同の同意がないと実家が売れない」という最悪の事態に陥ることがあります。
□ 他の親族の借金で、差し押さえられるリスク：他の相続人がもし多額の借金を抱えてしまった場合、債権者によって不動産の持ち分を勝手に差し押さえられ、自由に売却できなくなる恐れがあります。
ステップ③：不動産会社に「いくらで売れるか」査定してもらう
名義変更の目処が立ったら、不動産会社に査定（いくらで売れそうかの値付け）を依頼します。建物の状態や周辺の売買データをもとに、プロの目線でおおよその売却価格を計算します。 会社によって提案する価格や売却戦略は異なるため、親身になって話を聞いてくれる、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
ステップ④：不動産会社とタッグを組んで、売り出す【媒介契約⇒ 売却活動】
売却を任せる不動産会社が決まったら、正式にサポートを依頼する契約（媒介契約）を結びます。 契約後、不動産会社がネットやチラシに広告を掲載し、買い手探し（売却活動）をスタートします。
購入希望者が見学（内覧）に来る際は、室内をスッキリ片付けておくと第一印象が良くなり、スムーズな売却に繋がりやすくなります。
ステップ⑤：買い手と約束を交わす【売買契約】
購入希望者が見つかり、価格や引き渡しの時期などの条件が折り合えば、正式に「売買契約」を結びます。 売買契約書には難しい専門用語も並びますが、売った後にトラブルにならないための大切な約束事が書かれています。少しでも気になることや分からない点があれば、遠慮せずに事前に不動産会社へ確認しておきましょう。
ステップ⑥：決済・引き渡し(鍵を渡す）・確定申告
最後に、買い手から売買代金の全額を受け取り、同時に家の鍵や書類を渡して、売却手続きは無事に売却完了です。 なお、不動産が売れたことで利益が出た場合は、後日、税金を納めるための「確定申告」が必要になるケースがあります。
３．実家の売却にかかる「諸費用」や「税金」の基本
実家の売却を進める上で発生するお金は、支払う「タイミング」と「性質」によって明確に2つに分けることができます。あらかじめ全体像を知っておくことで、資金計画が立てやすくなります。
実家を売却する場合、税金は主に2つのタイミングで発生します。1つ目は不動産を「相続したとき」、2つ目は相続した不動産を「売却したとき」です。それぞれのタイミングで異なる税金が課されるため、全体を見通して計画的に対応することが重要となります。ここでは、相続不動産の売却に関わる主な税金について、詳しく解説していきます。
Part 1：【諸費用編】売却の手続き中に「必ず発生する経費」
物件を引き渡すまでの間に、その都度、または引き渡し当日に直接支払うことになる固定の経費です。これらは、売却して利益が出たかどうかにかかわらず原則として必ず発生します。
| 諸費用の項目 | 支払うタイミング | 金額の目安・ポイント |
|---|---|---|
| ① 相続登記費用（名義変更の費用） | 売却活動のスタート前 | 【目安：数万〜10数万円程度】 国に納める登録免許税の実費と、司法書士への報酬金です。名義変更を完了させないと売り出すことができません。 |
| ② 仲介手数料（不動産会社への報酬） | 売買契約時と引渡し時に半分ずつ | 【目安：売却価格の3%+ 6万円＋消費税が上限】 買い手を見つけてくれた不動産会社への成功報酬金です。売れるまでは1円も発生しないため、事前の持ち出しは不要です。 |
| ③ 印紙税（契約書の印紙代） | 売買契約を結ぶ当日 | 【目安：5,000円〜1万円程度】 （※一般的な住宅売却の場合）売買契約書に貼り付ける収入印紙の代金です。売却金額に応じて法律で一律に定められています。 |
| ④ 残置物処分や清掃費用（実家の片付け代） | 引き渡し日までに精算 | 【目安：10万〜数十万円程度】 （※荷物の量による）実家に残された家具や家電を処分する費用です。 |
Part 2：【税金編】売却後に利益が出たときだけかかる「税金と特例」
こちらは諸費用とは異なり、売却がすべて完了した「翌年の確定申告（2月〜3月）」のタイミングで、後から国や自治体に納める税金です。「売却して利益が出た人にだけかかる」のが特徴で、赤字だった場合はかかりません。
譲渡所得税（所得税・住民税）
実家が「亡くなられた方が過去に購入した金額」よりも高く売れ、プラスの利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されます。相続した不動産は、亡くなられた方の所有期間を引き継ぐため、多くの場合は５年超の長期譲渡所得となり、税率は約20%(※5年以下の場合は、約39％）です。
昔の契約書がなく「購入価格が分からない」場合は、取得費を正しく計算できず、税負担が大きくなる可能性があります。資料が見当たらない場合は、まず不動産会社に相談しましょう。必要に応じて税理士などの専門家を紹介してもらえるため、取得費の確認や利用できる特例についても安心して進められます。
知っておきたい！税金を0円にする「国の特例」
国は、相続した古い実家（空き家）が放置されるのを防ぐため、「相続発生から3年以内（一部3年3ヶ月以内）の売却」を条件に、非常に強力な減税措置を用意しています。
【相続空き家の3,000万円特別控除】：
相続した空き家を売却した際に、一定の条件を満たせば譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる制度です。これにより、譲渡所得税や住民税を大幅に軽減できる可能性があります。対象となるのは、主に昭和56年5月31日以前に建築された戸建住宅で、亡くなった方が一人で居住していたことや、売却価格が1億円以下であることなどの要件があります。また、現在は一定の条件を満たせば、売却後に買主が建物を解体・耐震改修する場合でも適用できるなど、制度の要件が緩和されています。（※相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額は最大2,000万円となります。）
４．まとめ：ひとりで悩まず、まずはプロの無料査定から始めてみませんか？
相続した実家の売却は、人生の中で何度も経験することのない大切な一大イベントです。
一般的な不動産売却とは異なり、名義変更の手続きから始まり、親族間での話し合い、さらには特例を活かした税金対策まで、段階を踏んで一つずつ進めていくことが円満な売却の鍵となります。
「何から手をつければいいか分からない…。」「実家が古いけれど、このままの状態で本当に売れる？」 といった不安や疑問を感じるかもしれませんが、決してひとりで悩む必要はありません。
私たち悠悠ホーム不動産には、国家資格である「宅建士（宅地建物取引士）」の保持者はもちろん、業界で10年以上の不動産営業経験を持つ、知識・実績ともに豊富なベテランスタッフが多数在籍しています。
福岡での豊富な不動産取引の実績に加え、注文住宅事業にて福岡商圏着工棟数4年連続1位の実績、そして大規模なリノベーション事業にも30年以上深く従事している会社だからこそ、古い実家を壊さず、現状のままで価値を最大限に高めて市場の最高値で売却する「リノベセット提案」が可能です。
さらに、地元の優秀な税理士や司法書士とも強固に連携していますので、物件の売却サポートはもちろん、面倒な名義変更の手続きから、さらには実家の荷物の片付け業者の手配・不用品処分（専門業者の手配）まで、丸ごとワンストップでお手伝いいたします。
「まずはいくらで売れるか、現在の実家の価値だけ知りたい」という段階でのご相談も大歓迎です。
また、他社では少ない自社での「買取再販」にも対応しておりますので、よりスピーディーな売却を希望される方にも対応可能です。あなたとご家族が大切に守ってきた思い出の詰まった実家を、最も納得のいく形で未来へ繋ぐために、まずは当社の「無料査定・個別相談」からお気軽にご相談ください。悠悠ホーム不動産では、経験豊かな有資格者スタッフがお客様の想いに寄り添い、笑顔あふれる解決策を丁寧にご提案させていただきます。
