相続したマンションを売却するには？失敗しない売却の流れや売却にかかる費用と税金を解説

親族が亡くなり、マンションを相続したものの、「自分はすでにマイホームがある」「維持費を払い続けるのはもったいない」「売るには何から始めればいいかわからない」などでお悩みの方も少なくありません。

マンションを相続した場合、固定資産税だけでなく管理費や修繕積立金などがかかるため、住む予定がない場合は早期の売却を望まれる方が多いです。しかし、相続したマンションの売却は、各種手続きや親族間の話し合いなど、通常の不動産売却とは異なる手順が必要です。

この記事では、福岡を中心に多くのマンションの売却をサポートしてきた悠悠ホーム不動産が、相続したマンションを手放す際の失敗しない売却の流れや、売却にかかる費用と税金についてわかりやすく解説します。

• 目次

• 1．相続したマンションの売却の確認ポイント

• 2．相続したマンションの売却の失敗しない流れ

• 3．相続したマンションの売却にかかる費用や税金

• 4．まとめ

相続したマンションの売却の確認ポイント

相続したマンションを売却する前に、確認しておきたい大切なポイントがあります。これらを事前に整理しておくことで、その後の売却手続きが劇的にスムーズになります。

相続登記を確認する

最初に確認したいのがマンションの名義です。マンションが亡くなった方の名義のままでは、法律上、売却することができないため、必ず相続人の名義へ変更する「相続登記」が必要になります。2024年4月より相続登記が義務化されているため、早めに手続きを進めておきましょう。

 相続人全員の同意を得る

誰がマンションを引き継ぐのか、売却後の代金の分配など、相続人が複数いる場合は事前に全員で話し合っておくことが大切です。共有名義になる場合、相続人全員の同意がないと売却活動を進められないため、後々のトラブルを防ぐためにも最初の合意形成が重要になります。

維持費の負担者を決める

マンションならではの確認事項です。部屋に居住者がいない場合でも、毎月の管理費や修繕積立金、そして固定資産税は発生し続けます。これらは所有者に支払う義務があるため、売却完了まで誰が維持費を負担するのか、相続登記や話し合いのタイミングで明確にしておきましょう。

相続したマンションの売却の失敗しない流れ

相続したマンションを売却する場合、一般的な売却とは異なり「相続ならではの手続き」を最初におこなう必要があるため、6つのステップで全体の流れを説明します。

1. 相続人を決める

最初に、亡くなった方の遺言書があるかを確認し、戸籍謄本などを集めて「誰に相続する権利があるのか（相続人）」をはっきりさせましょう。相続人が複数いる場合は、「マンションを誰が引き継ぐのか」「マンションの売却後の代金の分配」を全員で話し合っておきます（遺産分割協議）。

2. 相続登記をする

引き継ぐ人が決まったら、マンションの名義を相続人へ変更する手続き（相続登記）をおこないます。亡くなった方の名義では売却できないので名義変更は必須となります。法改正により相続登記が義務化されているため、放置するとペナルティの対象になることもあります。

【要注意】相続登記を放置した場合

「手続きが面倒だから」「お金がかかるから」などの理由で名義変更を後回しにして放置した場合、以下のような深刻なペナルティやトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

■過料（罰則）の対象になる：2024年4月より相続登記が法律で義務化されています。相続を知った日から3年以内に手続きをおこなわない場合、10万円以下の過料を科される可能性があります。

■売却も活用も一切できない：名義が亡くなった方のままでは不動産を売ることも、担保にしてリフォーム資金を借りることもできないため、売りたいときにチャンスを逃す原因になります。

■親族間で揉める原因になる： 放置している間に次の相続が発生して権利が子や孫へ枝分かれします。数年後には顔も知らない親族全員の同意を得なければ売れない事態に陥ることもあります。

■差し押さえのリスクがある：もし他の相続人が多額の借金を抱えてしまった場合、債権者によって不動産の持ち分を勝手に差し押さえられて、自由に売却できなくなる可能性も考えられます。

3. 不動産会社に査定依頼

相続登記の目途が立ったら不動産会社に査定を依頼します。マンションの立地や築年数、過去の売買データをもとに、プロの視点でおおよその売却価値を算出します。会社によって提案する売却価格や売却戦略は異なるため、ご自身が信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

4. 不動産会社が売却活動

売却を任せる不動産会社を決めたら正式に契約（媒介契約）を結びます。契約後、不動産会社がネットやチラシなどで買い手探し（売却活動）をスタートします。購入希望者が見学に来る際、室内を片付けておくと第一印象が良くなり、スムーズな売却に繋がりやすくなります。

5. 売買契約をおこなう

購入希望者が見つかり、条件が折り合えば正式に「売買契約」を結びます。 売買契約書には難しい専門用語も並びますが、売却後にトラブルにならないための大切な約束事が書かれています。気になることやわからない点があれば、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

6. 引き渡しと確定申告

買い手から売買代金の全額を受け取り、同時にマンションの鍵や書類を渡して売却手続きが完了となります。なお、マンションを売却することで利益が出た場合、税金を納めるための「確定申告」が必要になるケースがあります。わからない場合は不動産会社にサポートしてもらいましょう。

相続したマンションの売却にかかる費用や税金

マンションの売却をおこなう上で発生するお金は、「費用」と「税金」に明確に分けられるため、あらかじめ全体像を知っておくことで資金計画が立てやすくなります。

費用

マンションを引き渡すまでの間に、その都度、または引き渡し当日に支払うことになる固定の費用です。これらの費用は売却して利益が出たかどうかに関わらず必ず発生します。

税金

売却が完了した「翌年の確定申告（2月～3月）」の時期に国や自治体に納める税金です。売却して利益が出た人にだけかかるので、赤字だった場合はかかりません。

譲渡所得税（所得税・住民税）

マンションが「亡くなられた方が過去に購入した金額」よりも高く売れ、プラスの利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。相続したマンションは亡くなられた方の所有期間を引き継ぐため、多くの場合は5年超の長期譲渡所得となり、税率は約20%（5年以下の場合は約39％）です。

取得費加算の特例措置

相続したマンションの場合の場合、戸建てで利用される「空き家の3,000万円特別控除」は、耐震基準などの非常に厳しい要件があるため、マンションでの適用は困難で利用しにくいのが実情です。

代わりに、相続税を支払った人が相続した日から3年3カ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を経費として売却益から差し引くことができる「取得費加算」の特例措置を受けることができます。

まとめ

この記事では、福岡を中心に多くのマンションの売却をサポートしてきた悠悠ホーム不動産が、相続したマンションを手放す際の失敗しない売却の流れや、売却にかかる費用と税金についてわかりやすく解説しました。

相続したマンションの売却は、戸建てに比べて流動性が高いため、買い手が見つかりやすいというメリットがある一方で、売却が遅れるほど管理費や修繕積立金の支出というデメリットがあります。だからこそ、信頼できるプロに相談してスピーディーな動きが売却の鍵となります。

悠悠ホーム不動産には、業界で10年以上の経験があるベテランスタッフが多数在籍しています。さらに、買い取ってリノベをおこない売り出す「買取再販事業」もおこなっております。仲介での売却が上手く進まない場合には買取という選択肢も取れますので、お気軽に相談窓口よりお問い合わせください。

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