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相続した実家を売却するには？売却の失敗しない流れや売却にかかる費用と税金を解説
親族が亡くなり、長年親しまれた実家を相続したものの、「自分はすでにマイホームを持っている」「遠方に住んでいて実家の管理ができない」「売るには何から始めればいいかわからない」と悩む方は少なくありません。
相続した実家の売却は、名義変更の手続きや親族間の話し合いなど、通常の不動産売却とは異なる手順が必要です。また、空き家のまま放置してしまうと、固定資産税や維持管理の手間がかかります。
この記事では、福岡を中心に多くの空き家の売却をサポートしてきた悠悠ホーム不動産が、大切な実家を手放す際の売却の失敗しない流れや、売却にかかる費用と税金についてわかりやすく解説します。
相続した実家の売却の確認ポイント
相続した実家を売却する前に、確認しておきたい大切なポイントがあります。これらを事前に整理しておくことで、その後の売却手続きが劇的にスムーズになります。
相続登記を確認する
最初に確認したいのが実家の名義です。実家が亡くなった方の名義のままでは、法律上、売却することができないため、必ず相続人の名義へ変更する「相続登記」が必要になります。2024年4月より相続登記が義務化されているため、早めに手続きを進めておきましょう。
相続人全員の同意を得る
誰が実家を引き継ぐのか、売却後の代金の分配など、相続人が複数いる場合は事前に全員で話し合っておくことが大切です。共有名義になる場合、相続人全員の同意がないと売却活動を進められないため、後々のトラブルを防ぐためにも最初の合意形成が重要になります。
実家の価値を把握する
次は不動産会社に査定を依頼し、「実家がいくらで売れるのか」という本当の価値を正確に把握しましょう。実際の市場価値や最終的に手元に残る金額を全員が共有することで、親族間の話し合いがより現実的でスムーズになり、納得のいく売却計画を立てやすくなります。
【要注意】解体やリフォームはしない
実家の価値が正確にわからないうちに、「古い家だから先に壊して更地にしておこう」「綺麗にリフォームしないと売れないかも」などの理由で、自費で大金を払って手を加えるのは非常に危険です。
なぜなら、解体して更地にすると「固定資産税が最大6倍に跳ね上がる」リスクがある他、国が用意している「空き家の節税特例（3,000万円特別控除）」が活用できなくなる恐れがあるためです。また、せっかくかけたリフォーム費用も売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
相続した実家の売却の失敗しない流れ
相続した実家を売却する場合、一般的な売却とは異なり「相続ならではの手続き」を最初におこなう必要があるため、6つのステップで全体の流れを説明します。
1. 相続人を決める
最初に、亡くなった方の遺言書があるかを確認し、戸籍謄本などを集めて「誰に相続する権利があるのか（相続人）」をはっきりさせましょう。相続人が複数いる場合は、「実家を誰が引き継ぐのか」「実家の売却後の代金の分配」を全員で話し合っておきます（遺産分割協議）。
2. 相続登記をする
引き継ぐ人が決まったら、実家の名義を相続人へ変更する手続き（相続登記）をおこないます。亡くなった方の名義では売却できないので名義変更は必須となります。法改正により相続登記が義務化されているため、放置するとペナルティの対象になることもあります。
【要注意】相続登記を放置した場合
「手続きが面倒だから」「お金がかかるから」などの理由で名義変更を後回しにして放置した場合、以下のような深刻なペナルティやトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
■過料（罰則）の対象になる：2024年4月より相続登記が法律で義務化されています。相続を知った日から3年以内に手続きをおこなわない場合、10万円以下の過料を科される可能性があります。
■売却も活用も一切できない：名義が亡くなった方のままでは不動産を売ることも、担保にしてリフォーム資金を借りることもできないため、売りたいときにチャンスを逃す原因になります。
■親族間で揉める原因になる： 放置している間に次の相続が発生して権利が子や孫へ枝分かれします。数年後には顔も知らない親族全員の同意がないと実家を売れない事態に陥ることもあります。
■差し押さえのリスクがある：もし他の相続人が多額の借金を抱えてしまった場合、債権者によって不動産の持ち分を勝手に差し押さえられて、自由に売却できなくなる可能性も考えられます。
3. 不動産会社に査定依頼
相続登記の目途が立ったら不動産会社に査定を依頼します。建物の状態や周辺の売買データをもとに、プロの視点でおおよその売却価値を計算します。会社によって提案する売却価格や売却戦略は異なるため、ご自身が信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
4. 不動産会社が売却活動
売却を任せる不動産会社を決めたら正式に契約（媒介契約）を結びます。契約後、不動産会社がネットやチラシなどで買い手探し（売却活動）をスタートします。購入希望者が見学に来る際、室内を片付けておくと第一印象が良くなり、スムーズな売却に繋がりやすくなります。
5. 売買契約をおこなう
購入希望者が見つかり、条件が折り合えば正式に「売買契約」を結びます。 売買契約書には難しい専門用語も並びますが、売却後にトラブルにならないための大切な約束事が書かれています。気になることやわからない点があれば、事前に不動産会社に確認しておきましょう。
6. 引き渡しと確定申告
買い手から売買代金の全額を受け取り、同時に実家の鍵や書類を渡して売却手続きが完了となります。なお、実家を売却することで利益が出た場合、税金を納めるための「確定申告」が必要になるケースがあります。わからない場合は不動産会社にサポートしてもらいましょう。
相続した実家の売却にかかる費用や税金
実家の売却をおこなう上で発生するお金は、「費用」と「税金」に明確に分けられるため、あらかじめ全体像を知っておくことで資金計画が立てやすくなります。
費用
実家を引き渡すまでの間に、その都度、または引き渡し当日に支払うことになる固定の費用です。これらの費用は売却して利益が出たかどうかに関わらず必ず発生します。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 相続登記費用 | 数万〜10数万円程度 |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 5,000円〜1万円程度 |
| 残置物処分費 | 10万〜数十万円程度 |
税金
売却が完了した「翌年の確定申告（2月～3月）」の時期に国や自治体に納める税金です。売却して利益が出た人にだけかかるので、赤字だった場合はかかりません。
譲渡所得税（所得税・住民税）
実家が「亡くなられた方が過去に購入した金額」よりも高く売れ、プラスの利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。相続した実家は亡くなられた方の所有期間を引き継ぐため、多くの場合は5年超の長期譲渡所得となり、税率は約20%（5年以下の場合は約39％）です。
昔の契約書がなく購入価格がわからない場合、取得費を正しく計算できず税負担が大きくなる可能性があります。資料が見当たらないときは不動産会社に相談しましょう。必要に応じて専門家を紹介してもらえるため、取得費の確認や利用可能な特例も安心して進められます。
税金を0円にする「国の特例」
国は、相続した実家が放置されるのを防ぐため、「相続発生から3年以内（一部3年3カ月以内）の売却」を条件に、非常に強力な減税措置を用意しています。
【相続した空き家の3,000万円特別控除】
相続した空き家を売却した際、一定の条件を満たせば譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる制度です。これにより譲渡所得税や住民税を大幅に軽減できる可能性があります。
対象となるのは、主に昭和56年5月31日以前に建築された戸建てで、亡くなった方が一人で居住していたこと、売却価格が1億円以下であることなどの要件があります。また、売却後に買主が建物の解体や耐震改修する場合にも適用できるなど要件が緩和されています。（※相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額は最大2,000万円となります。）
まとめ
この記事では、福岡を中心に多くの空き家の売却をサポートしてきた悠悠ホーム不動産が、大切な実家を手放す際の売却の失敗しない流れや、売却にかかる費用と税金についてわかりやすく解説しました。
相続した実家の売却は、人生の中で何度も経験することのない大切な出来事のひとつです。一般的な不動産売却とは異なり、相続登記の手続きから始まり、親族間での話し合いから特例を活かした税金対策まで、段階を踏んでひとつひとつ進めていくことが売却の鍵となります。
悠悠ホーム不動産には、業界で10年以上の経験があるベテランスタッフが多数在籍しています。さらに、大規模なリノベーション事業にも深く従事している会社だからこそ、現状の実家の価値を最大限に高めて市場の最高値で売却する「リノベセット提案」も可能ですので、お気軽に相談窓口よりお問い合わせください。
