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【相続したマンションを売却するには？】売却する際の流れ・税金や費用・注意点をわかりやすく解説！
親族が亡くなり、マンションを相続したものの、「すでに自分の家がある」「空き室のまま維持費だけ払い続けるのはもったいない」「何から手続きを始めればいいかわからない」と悩む方は少なくありません。
相続した不動産がマンションの場合、固定資産税や管理費・修繕積立金などの維持費がかかるため、住む予定がない場合は早めに売却を検討する方も少なくありません。しかし、相続したマンションの売却には、相続登記（名義変更）や相続人同士での話し合い、税金や諸費用の確認など、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。
また、利用できる特例を知らずに売却すると、本来より多くの税金を支払う可能性もあります。スムーズに売却を進めるためには、事前に必要な手続きや費用、税金について理解しておくことが大切です。
この記事では、相続したマンションを売却する前に確認すべきポイントや売却の流れ、売却時にかかる諸費用や税金について分かりやすく解説します。初めて相続を経験する方でも安心して進められるよう、ポイントを順番にご紹介します。
1．相続したマンションを売る前の3つの確認ポイント
相続したマンションの売却活動をスムーズに始める前に、まずは以下の3つのポイントを整理しておきましょう。
① 不動産の名義（相続登記）が済んでいるか確認する
戸建て同様大前提として、名義が亡くなった方のままでは法律上、マンションを売りに出すことができません。必ず「相続登記（名義変更）」を行い、相続人の名義へ変更しておきましょう。
※2024年4月からは相続登記が法律で義務化されており、期限内に手続きをしないとペナルティ（過料）の対象になるため、最優先で進める必要があります。
② 相続人全員の同意（話し合い）
マンションを売却するかどうか、また売却して得たお金をどのように分けるかについて、相続人が複数いる場合は事前に全員でしっかりと話し合います（遺産分割協議）。 誰か一人の独断で売り進めることはできないため、後々の親族間トラブルを防ぐためにも、最初の段階で全員の合意を得ておくことが大切です。
③ 「管理費」や「修繕積立金」「固定資産税」の負担者を決めておく
マンションならではの重要な確認事項です。 部屋を空き室にしていても、毎月の「管理費」や「修繕積立金」、そして「固定資産税」は発生し続けます。これらは所有者（相続人）に支払う義務があります。売却が完了するまで誰がこの費用を立て替える、あるいは負担するのかを、相続登記や話し合いのタイミングで明確にしておきましょう。
2. 相続したマンションを売却する流れ【基本の6ステップ】
相続登記などの準備が整ったら、本格的な売却活動へ進みます。以下の6ステップに沿って進めれば安心です。
ステップ①：誰が引き継ぐか（相続人）を決める
戸籍謄本などを集めて相続人を確定し、全員で「このマンションを誰が引き継いで売却するか」を話し合います。
ステップ②：マンションの名義を相続人に変える（相続登記）
引き継ぐ人が決まったら、速やかに相続登記を行い、亡くなった方の名義から相続人の名義へと変更します。
ステップ③：不動産会社に査定を依頼する
名義変更の目処が立ったら、不動産会社にマンションの査定（いくらで売れそうかの値付け）を依頼します。マンションの立地や築年数、過去の成約データをもとに適正な価格を算出します。
ステップ④：不動産会社と媒介契約を結び、売り出す
パートナーとなる不動産会社を選び、正式に売却を任せる契約（媒介契約）を結びます。ネットやチラシに広告を掲載して買い手を探します。
ステップ⑤：買い手と約束を交わす（売買契約）
購入を希望する方が見つかり、価格や引き渡し日などの条件が折り合えば、正式に「不動産売買契約」を結びます。
ステップ⑥：決済・引き渡し・翌年に確定申告
購入者から代金の全額を受け取り、同時に鍵や名義変更に必要な書類を渡して売却が完了します。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月〜3月に確定申告が必要です。
3. マンション売却の際にかかる「諸費用」や「税金」の基本
マンションの売却に関わるお金は、「必ずかかる諸費用（経費）」と「利益が出た時だけ後から払う税金」の2つに分けて考えると、頭の中がすっきり整理されます。
Part 1：【諸費用】売却手続き中に「必ず発生する経費」
マンション売却活動中や引き渡しのタイミングで、その都度直接支払う実費です。
| 諸費用の項目 | 支払うタイミング | 金額の目安＆ポイント |
|---|---|---|
| 相続登記費用（登録免許税＋※司法書士報酬） | 名義変更時（相続登記の際） | 目安は数万〜10数万円程度 |
| 仲介手数料 | 売却完了時（成功報酬） | 上限は売却価格の3%+ 6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 売買契約締結時 | 目安は数千円〜数万円程度 |
| 一括繰上返済手数料 | 売買代金での一括返済時 | 住宅ローンが残っている場合に発生。 |
| 残置物処分費用 | 売却に向けた片付け時 | 室内の家財道具や生活用品を処分する際に発生。 |
Part ２：【税金】売却後に利益が出たときだけかかる「税金と特例」
こちらは、売却が完了した翌年の「確定申告」のタイミングで支払う税金です。売って利益（儲け）が出た場合のみ課税され、赤字だった場合はかかりません。
譲渡所得税（所得税・住民税）
マンションが「親御様が過去に購入した金額」よりも高く売れ、プラスの利益が出た場合に課税されます。
税率は所有期間が5年を超えているかどうかで、約20%〜約39%と倍近く変わります。
知っておきたい！マンション売却の節税特例（取得費加算の特例）
相続したマンションの売却では、一戸建てでよく使われる「空き家の3,000万円特別控除」は耐震基準等の非常に厳しい要件があり、マンションでの適用は極めて困難であり、使いにくいのが実情です。
その代わり、相続税を支払った人が相続から3年3ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を経費として売却益から差し引くことができる「取得費加算の特例」が非常に強力な味方になります。
4. まとめ：プロに相談して、スピーディーに売却活動を始めよう
相続したマンションの売却は、一戸建てに比べて流動性が高いため買い手が見つかりやすいというメリットがある一方で、売り出しが遅れるほど毎月の管理費や修繕積立金がご自身の財布から引かれ続け、手残りが減ってしまうという特有のリスクを伴います。
だからこそ、相続登記や親族間の話し合いが済んだら、ダラダラと先延ばしにせず、信頼できるプロに相談してスピーディーに売却活動をスタートさせることが何よりの成功のコツです。
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