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相続した土地は「建てる」？「そのまま貸す」？メリット・デメリットを比較！戸建て賃貸という選択肢も
親から土地を相続したものの、「せっかく受け継いだ土地だから、売却せずに貸して活用したい」と考えていませんか？一方で、「更地のまま貸すのがいいのか、それとも建物を建てて貸したほうがいいのか」「アパートを建てるのは借金や空室リスクが心配」と、活用方法に悩む方も少なくありません。
相続した土地を貸して活用する方法は、大きく分けて「更地のまま貸す」か「建物を建てて貸す」かの2つがあります。さらに、建物を建てる場合には、アパート・マンションだけでなく「戸建て賃貸」(一戸建て）や事業用の店舗という選択肢もあります。
どの方法が適しているか・どのような建物を建築するのが良いかは、土地の広さや立地、周辺の賃貸需要、初期費用、将来的な土地の利用予定などによって異なります。
この記事では、「更地のまま貸す」場合と「建物を建てて貸す」場合のメリット・デメリットを比較し、さらに相続した土地の活用方法として検討したい「戸建て賃貸」についても詳しく解説します。
- 目次
- 1. 土地活用の2大パターン「建てる」と「そのまま貸す」
- 2. 「更地のまま貸す」メリット・デメリット
- 3. 「建物を建てて貸す」メリット・デメリット
- 4. あなたにおすすめの活用法はどっち？
- 5.「建てる」選択肢として需要大！「戸建て賃貸」のメリット
- 6．まとめ：相続した土地の活用は悠悠ホーム不動産にご相談ください！
１． 土地活用の2大パターン「建てる」と「そのまま貸す」
相続した土地を「売却せず、貸して活用したい」と考えた場合、代表的な方法は大きく2つあります。
ひとつは、建物を建てず、更地のまま土地を第三者に貸し出す方法。
もうひとつは、土地にアパートや戸建てなどの建物を自分で建てて、入居者に貸し出す方法です。
どちらも土地から賃料収入を得る方法ですが、建物を「誰が所有するのか」、初期費用や管理の負担はどちらが負うのかなど、仕組みは大きく異なります。
ここでは、まず2つの方法の特徴を整理してみましょう。
①更地のまま貸し出す
土地の所有者が自ら建物を建てず、土地そのものを第三者に貸し出して地代や利用料を得る方法です。更地の貸し出しには、主に「建物を建てさせない方法」と「借主が建物を建てる方法」の2パターンがあります。
もっとも手軽で多いのが、青空駐車場やコンテナ・トランクルームの設置用地、企業の資材置き場などとして貸し出す方法です。大がかりな建築が不要なため初期費用を抑えてすぐに始められ、将来ほかの用途へ切り替えやすい柔軟性があります。
一方で、ロードサイドのコンビニや飲食店、ドラッグストアなど「借主側が建物を建てる前提」で土地を貸すケース（事業用定期借地など）や、近年見られる分譲マンション用地としての定期借地といった方法もあります。こちらは長期間にわたって安定した地代収入が見込めるのが特徴です。
更地のまま貸す場合は、「数年後に売却や自宅建築の予定があるのか」「20年〜30年スパンで安定収入を得たいのか」といった将来のライフプランに合わせて、最適な貸し出し形態や契約方法を選ぶことが重要です。
②建物を建てて貸す
土地の所有者自身がアパートやマンション、戸建てなどの建物を建築し、その建物を入居者に貸し出す方法です。例えば、相続した土地にアパートを建てて複数の世帯に貸したり、戸建て住宅を建てて1世帯に貸したりする方法があります。この場合、土地と建物の両方を土地所有者が所有し、入居者は建物を賃貸するという形になります。
更地のまま土地を貸す場合とは異なり、土地だけでなく建物の所有・賃貸も関係してくるため、土地と建物それぞれについて考える必要があります。また、建物の種類によっても活用方法は異なります。例えば、複数の世帯に貸す「アパート賃貸」だけでなく、1棟の住宅をファミリー世帯などに貸し出す「戸建て賃貸」も、相続した土地を活用する方法のひとつです。
このように、相続した土地を貸して活用する場合でも、「更地のまま貸す」のか「建物を建てて貸す」のかによって仕組みは大きく異なります。
次章では、それぞれの方法について、収益性・初期費用・管理負担・土地の自由度などのメリットとデメリットを比較していきます。
２. 「更地のまま貸す」メリット・デメリット
１．「更地のまま貸す」メリット
ここでは、更地のまま貸す場合の主なメリットをそれぞれ３つ紹介します。
メリット① 建築費用をかけずに土地を活用できる
更地のまま土地を貸す場合、土地所有者がアパートや戸建てなどを建築する必要がないため、建物を建てる賃貸経営の場合と比較すると、まとまった建築費用を用意する必要がなく、初期投資を抑えながら土地を活用できます。
「相続した土地を活用したいけれど、多額のローンを組んで建物を建てることには不安がある」という方にとっては、検討しやすい方法のひとつです。
メリット② 建物の維持・管理にかかる負担が少ない
自分で建物を所有して賃貸する場合、建物の経年劣化に伴って修繕や設備交換などが必要になります。
一方、更地のまま貸す場合は、基本的に自分で建物を所有しないため、建物の修繕や設備管理といった負担を抑えやすくなります。ただし、土地そのものの管理や固定資産税などの負担がなくなるわけではないため、土地を貸した後にどのような費用が発生するのかは事前に確認しておきましょう。
メリット③ 将来の活用に向けた用途変更ができる
アパートやマンションなどの建物を建ててしまうと、一度建築した後は解体や立ち退きに多額の費用と時間がかかるため、長期間その活用方法に固定されてしまいます。
一方で、更地のまま貸し出す（駐車場や定期借地など）場合は、建物を所有しないため「将来自分たちで家を建てたくなった」「子どもに土地を譲りたい」といったライフプランの変化に合わせて、柔軟に用途を変更しやすいというメリットがあります。将来的な土地の使い道がまだ明確に決まっていない場合でも、柔軟に対応できる活用方法です。
１．「更地のまま貸す」デメリット
次に、更地のまま貸す場合の主なデメリットを３つ紹介します。
デメリット① 契約期間中は土地の使い方に制約がある
土地を更地のまま駐車場や資材置き場として貸し出す場合、契約内容によっては、契約期間中に地主が自由に土地を使えません。
たとえば、「将来自分たちで家を建てたい」「別の用途で土地を活用したい」と考えていても、契約期間が残っていれば、契約内容に沿って対応する必要があります。
一方で、建物の所有を目的としない駐車場や資材置き場としての契約であれば、借地借家法の適用対象とはならず、契約で定めた解約条件に従って契約を終了させることができます。また、土地を貸しているからといって、売却できなくなるわけではありません。
そのため、更地貸しをする際は、将来的な土地の利用予定も考慮したうえで、契約期間や解約条件などをあらかじめ明確にしておくことが大切です。
デメリット② 減税の特例が適用されず、税負担が重くなる
更地として土地を貸し出す場合、アパートや戸建てなどの住宅を建てて貸す場合と比べて、税金面での優遇措置が受けられないというデメリットがあります。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されますが、駐車場や資材置き場などの更地として貸し出す場合はこの特例の対象外となります。そのため、建物が立っていない土地では減税の恩恵を受けられず、税金の負担が重くなってしまいます。地代収入を得られても、高額な税金の支払いで手元に利益がほとんど残らないケースもあるため注意が必要です。
デメリット③ 高い収益性を確保しにくい
更地（駐車場や資材置き場など）として貸し出す場合、土地を立体的な活用ができず平面での利用に限られるため、得られる地代収入には限界があります。 そのため、ハイリターンや高い利回りを追求する土地活用法としては適していません。「多額の利益を得たい」「効率よく大きなリターンを狙いたい」という目的の場合、更地貸しだけではご希望に沿いにくい点がデメリットといえます。
３. 「建物を建てて貸す」メリット・デメリット
１．「建物を建てて貸す」メリット
まず初めに、所有している土地に建物を建てて貸す場合の主なメリットをそれぞれ３つ紹介します。
メリット① 家賃収入を得ながら土地を収益化できる
建物を建てて貸し出す最大の魅力は、入居者から毎月家賃収入を得られる可能性があることです。駐車場などの更地貸しでは、基本的に土地の広さがそのまま収益の上限になりますが、賃貸住宅なら2階・3階と空間を縦に活用することで、限られた土地でも複数の住戸を設け、土地から生み出せる収益を高められます。
もちろん、建築費やローン返済、固定資産税、維持管理費などの支出は発生します。しかし、入居が安定すれば、家賃収入からこれらの費用をまかないながら、土地を継続的に収益を生み出す資産として活用できる点が大きなメリットです。
メリット② 相続税の負担軽減につながる
土地や預貯金などの資産を多く保有している場合、相続が発生した際に、相続した財産の総額に応じて相続税がかかります。相続税は現金で納める必要があるため、土地などの不動産を多く所有していても、納税資金となる現金が十分にない場合、相続した家族が納税に困ってしまうケースがあります。 土地に賃貸住宅を建てると、更地のまま所有する場合と比べて、相続税評価額が低くなります。つまり、家賃収入を得ながら将来の納税資金を準備し、相続税の負担軽減も期待できることが、建物を建てて貸すメリットのひとつです。
メリット③ 土地を次の世代に残しながら活用できる
建物を建てて賃貸することで、土地を手放さずに収益を生み出しながら、次の世代へ資産として引き継ぐことができます。将来的にも賃貸経営を続ける、建て替える、売却するなど、その時の家族の状況や資産状況に応じて活用方法を選べるのもメリットです。
２．「建物を建てて貸す」デメリット
次に、所有している土地に建物を建てて貸す場合の主なデメリット以下３つ紹介します。
デメリット① 建築費などの初期費用が必要
アパートなどを建築するには、数千万円から規模によっては億単位の多額の初期費用がかかります。自己資金だけで賄うのは難しいため、金融機関からローン（借入）を組んで始めるのが一般的です。初期投資を抑えられる更地貸しとは対照的に、多額の借入を行うという心理的ハードルや、将来の金利上昇によって返済額が増えるリスクを負うことになります。
デメリット② 空室リスクがある
建物を建てれば必ず安定した収入が入るわけではありません。入居者が退去して空室が発生すれば、その部屋の家賃収入はゼロになります。しかし、収入が減ったとしても、毎月のローン返済は待ってくれません。空室が長引けば、最悪の場合はご自身の預金からローンを返済する「赤字」の状態に陥るリスクがあります。事前の市場調査や、競合物件に負けない魅力づくりが不可欠です。
デメリット③ 将来的に修繕費が必要になる
建物や設備は、年数が経つにつれて必ず老朽化します。エアコンや給湯器の故障への対応はもちろん、10年〜15年周期で外壁の塗装や屋根の補修といった「大規模修繕」が必要になります。また、退去のたびに壁紙の張り替えなどの原状回復費用もかかります。手に入った家賃収入をすべて使ってしまうのではなく、将来の出費に備えて計画的に修繕資金を積み立てておく経営感覚が求められます。
４．あなたに最適な活用法は？ お悩み別の活用法
状況①：「借金は絶対したくない！とりあえず手出しゼロで何とかしたい」
これがおすすめ！：【そのまま貸す（駐車場や資材置き場など）】
「アパートを建てるのに数千万円のローンを組むなんて怖い」「これ以上の出費は避けたい」という方には、更地のまま貸す方法がピッタリです。 税金は安くなりませんが、アスファルト舗装やロープ張りなどの最低限の費用（または手出しゼロ）で、すぐに毎月の収入を得ることができます。
状況②：「相続税や固定資産税の負担をできるだけ抑えたい！ 」
これがおすすめ！：【家を建てて貸す（アパートや戸建て賃貸）】
「更地のままでは固定資産税の負担が重い」「将来、引き継ぐ子供達のために相続税を少しでも抑えたい」という場合、住宅を建てて貸し出す方法は、有効な選択肢のひとつです。
住宅が建つことで、土地の固定資産税には住宅用地の特例が適用されるほか、一定の条件を満たせば、相続税の評価額を引き下げられる場合があります。
ただし、建物を建築することで、建築費やローン返済に加え、建物の固定資産税や将来的な修繕費なども新たに発生します。
そのため、「税金が安くなるから」という理由だけで判断するのではなく、節税効果と賃料収入、建築費・維持管理費などを含めた収支を試算したうえで、自分たちに合った方法か検討することが大切です。
状況③：「将来、子どもがその土地に家を建てるかも…」
これがおすすめ！：【そのまま貸す（駐車場）】 または 【戸建て賃貸】
「数年後には土地を売りたくなるかもしれない」「子どもが将来使うかもしれない」など、今後の予定がフワッとしている場合は、身動きが取りやすい（流動性が高い）状態にしておくのが鉄則です。 すぐにやめられる「月極駐車場」にしておくか、もし家を建てるとしても、将来マイホームとして「戸建て賃貸」を選び、契約期間に定めを設けるなどの工夫をしておくことで、ご子息が土地や建物を有効活用することが可能です。
状況④：「アパートを建てるには土地が狭いし、立地が悪い…」
これがおすすめ！：【そのまま貸す】 または 【戸建て賃貸】
アパート経営では、立地が入居者を集めるうえで重要なポイントになります。駅から遠い場合、電車などの公共交通機関を利用する単身者などをターゲットにしづらくなります。
また、土地が狭い場合は十分な駐車場を確保できず、車を利用する入居者から選ばれにくくなる可能性もあります。
こうした土地では、無理にアパートを建てるのではなく、土地のまま貸し出す方法も選択肢のひとつです。駐車場や資材置き場など、土地の立地や広さに合った用途で活用できる場合があります。
一方、戸建て賃貸なら、駐車場をしっかり確保したうえで、「車を使う子育て中のファミリー層」など、土地の立地に合った入居者を想定して建築できます。さらに、狭小地でも特徴に合わせて、必要な間取りや駐車スペースを柔軟に計画することができるので、アパートとは異なる賃貸需要を狙えます。
５． 建てる選択肢として需要大の「戸建て賃貸」とは？
「相続した土地を活用して家賃収入を得たいけれど、アパートを建てるほどの広さはない」「アパート経営は空室や管理の負担が心配」このような場合に検討したいのが、戸建て賃貸です。
戸建て賃貸とは、土地に一戸建て住宅を建築し、その住宅を一世帯に貸し出す賃貸経営の方法です。アパートのような集合住宅とは異なり、独立した住戸として貸し出します。土地の広さに応じて1棟から複数棟まで柔軟に建て分けることができ、地域の需要に合わせた配置や管理がしやすい点が特徴です 。
「税金対策のために建てる」と決めた場合、多くの方はアパートを想像するかもしれません。しかし近年、リスクを抑えた新しい土地活用として「戸建て賃貸」が非常に人気を集めています。とくに「二次相続（親から子、そして孫への相続）」を見据えた場合、戸建て賃貸にはアパートにはない強力なメリットがあります。その戸建て賃貸のメリットを3つを以下で解説していきます。
賃貸経営をするなら「戸建て賃貸」！３つの強み
強み① 将来の売却・分割がしやすい
将来的に土地を手放したり、複数の相続人で遺産を分けたりする際、アパートは投資家にしか売れませんが、戸建て賃貸なら1棟ずつ切り離して「中古のマイホーム」として一般のファミリー層に売却することが可能です。
弊社では実際に、戸建て賃貸の相続事例としても次の相続が発生したタイミングでスムーズに戸建て賃貸物件が売却できたケースや、戸建て賃貸に長年住んで愛着を持った入居者様がそのまま買い取られたケースなども存在します。
強み② 入居期間が長く、空室リスクが低い
戸建て賃貸は、子育て中のファミリー層がメインターゲットとなります。子育て中の入居希望者の中にはお子様の転校や校区が変わることを懸念される方も多いため、一度入居すると数年〜十数年にわたって長く住み続けてくれる傾向があります。ゆえに、一般のアパートやマンションと比べて退去の発生自体が少ないため、退去に伴う貸主負担の原状回復費用の支払い回数を抑えられ、空室リスクも大幅に低減できます。
強み③ 駅から離れた土地や狭小地でも需要が高い
アパートは駅近が求められますが、戸建て賃貸は駅から少し遠い実家の跡地や、変形地でも「複数台の車が駐車できる」「静か」という理由で十分に高い需要が見込めます。
６．まとめ：相続した土地の活用は悠悠ホーム不動産にご相談ください！
この記事では、福岡を中心に注文住宅や土地活用についてご相談をお受けしてきた悠悠ホーム不動産が、相続した土地を貸して活用する際の「更地のまま貸す方法」と「建物を建てて貸す方法」の違いや、それぞれのメリット・デメリットについてわかりやすく解説しました。
相続した土地を売却せずに活用する場合、更地のまま貸す方法や、アパート・マンションなどの建物を建てて貸す方法など、さまざまな選択肢があります。どの方法が適しているかは、土地の広さや立地、周辺の賃貸需要、自己資金、将来的な土地の利用予定などによって異なります。そのため、ひとつの方法に絞るのではなく、それぞれの特徴を比較しながら、自分の土地や目的に合った活用方法を検討することが大切です。
また、建物を建てて貸す方法のひとつとして、アパートだけでなく戸建て賃貸という選択肢もあります。
戸建て賃貸は、土地の形状や広さに合わせて1棟ごとに計画できるため、極小地や変形地など、アパートやマンションでは活用しにくい土地でも、条件によっては建築できる可能性があります。土地の形状に合わせて間取りや建物の大きさを調整しやすく、さまざまな土地に柔軟に対応しやすい点が特徴です。
悠悠ホーム不動産では、相続した土地をどのように賃貸として活用すればよいかというご相談も承っています。「土地をそのまま貸すべきか、建物を建てるべきか迷っている」「自分の土地にどんな活用方法が合っているのかわからない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。「この土地に戸建て賃貸を建築したい」という方には、弊社で建築している「 戸建て賃貸 sumika(スミカ) 」のご提案も可能です。土地の条件やご希望を伺いながら、さまざまな選択肢を一緒に検討していきます。
